Spanisches Immobilienrecht, Wohnungseigentumsrecht

Mehrheit bei Abstimmungen Hauptversammlungen

Stand: 21.2.2019

Jeder Immobilienkauf einer Eigentumswohnung, sei es auf Teneriffa, Gran Canaria oder Mallorca führt zur Beteiligung an einer Wohungseigentumsgemeinschaft mit den entsprechenden Verpflichtungen zum Beitrag und Instandhaltung des gesamten Gebäudes.

Obgleich das Demokratieprinzip gilt, hat der einzelne Eigentümer stets ein Recht auf uneingeschränkte Privatnutzung seiner Eigentumswohnung, aber es ist auch ein geordnetes Zusammenleben zu gewährleisten.

Transparenz in der Verwaltung hilft Konflikte zu vermeiden. Die Hauptversammlung, die einmal jährlich durchgeführt werden muss, ist das Organ, in welchem der einzelne Eigentümer seine Rechte und Ansprüche einbringen und mit Mehrheit durchsetzen kann.

Bei der Hauptversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Spanien gilt das Mehrheitsprinzip, man spricht von einfachen und qualifizerten Mehrheiten, bis zur notwendigen 100% Einstimmigkeit bei Satzungsänderungen.

Die Mehrheiten sind in Art.10 und 17 LPH (spanisches Wohnungseigentumsrecht) geregelt.

1. Renovierungsarbeiten zur Verbesserung der Sicherheit, Bewohnbarkeit und dem Zugang.

Nach der aktuellen Gesetzessituation bedarf es keinerlei Beschluss durch die Hauptversammlung, sondern der Präsident, kann diese Bauarbeiten direkt anordnen und durchführen lassen.

Zur Erhöhung der Zugänglichkeit des Gebäudes (behindertengerecht), können die Baukosten sogar zu Lasten der Rücklage erfolgen. Die Wohnungsgemeinschaft auf Teneriffa, Adeje hat verlangt, dass ein Aufzug eingebaut wird. Hier ist kein Beschluss von der Hausgemeinschaft erforderlich.

Aktuell Rücklage

Aktuell zum 19.12.2018 wurde das spanisches Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht geändert, dass nunmehr die Rücklage nicht nur 5%, sondern 10% des Haushaltes betragen muss. Diese Erhöhung kann in den nächsten 3 Jahren vorgenommen werden.

2. Bauarbeiten – ebensowenig ist ein Beschluss für Bauarbeiten erforderlich, die aufgrund des gemeindlichen Bebauungsplanes zur Renovierung und Erneuerung des Wohngebiets angeordnet sind. In diesem Fall ist nur der Kostenvoranschlag und Geldmittel zur Verfügungstellung mit einfacher Mehrheit von der Hauptversammlung der Miteigentümer zu verabschieden.

3. Ladestation Elektrofahrzeuge – ein Eigentuemer möchte in Palm Mar, Teneriffa, einen Ladeplatz für Elektrofahrzeuge einrichten, auch dann ist keine Zustimmung der Hauptversammlung der Wohnungsgemeinschaft erforderlich.

4. Neuaufteilung Mehrfamilienhaus – eine 60% Mehrheit ist erforderlich und nicht mehr Einstimmigkeit, wenn das Mehrfamilienhaus im Ganzen neu aufgeteilt werden soll.

Es werden neue Stockwerke gebaut, bestehende neu aufgeteilt und die Gemeinschaftsausgaben von 3 Monaten werden kostenmässig überschritten oder die Privatnutzung erweitert. In Einzelfällen kann Einstimmigkeit der Miteigentümer, beschlossen in einer Hauptversammlung, verlangt werden, inbesondere wenn einzelne Eigentümer auf Gemeinschaftsflächen Sondereigentum begründen.

5. Erweiterungen der Telekommunikationseinrichtungen (Satellitenempfang, Kabelfernsehen, Glaserfaser Anschluss, Solarstromanlagen, etc), kann jeder Eigentümer beantragen und die Hauptversammlung kann dies mit 33% beschliessen. Hervorzuheben ist hier, dass die Eigentümer, die nicht für diese neuen Installationen gestimmt haben, nicht zur Beteiligung an den Kosten herangezogen werden können.

6. Festzuhalten ist, dass ein Eigentuemer in einem Mehrfamilienhaus auf Teneriffa nicht die Wand seiner Wohnung durchbrechen kann, um Garagenfläche der Wohnungseigentümergemeinschaft als Sondereigentum und eigene erweiterte Wohnfläche zu nutzen.

Dies bedarf zuvor eines einstimmigen Beschlusses der Hauptversammlung und der Beschlussvorschlag muss auf der Tagesordnung und der Ladung zur Hauptversammlung aufgeführt sein.

Allgemein ist zur Ordnung in einem spanischen Mehrfamilienhaus festzustellen

Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus hat nach Art.9 LPH Mitwirkungspflichten am Erhalt des Gesamteigentums. Er muss Reparaturen in seiner Wohnung zulassen, um das Mehrfamilienhaus zu erhalten, und ebenso die Umlage gemäss seinen Miteigentumsanteils zahlen und so am Gesamthaushalt partizipieren.

Der einzelne Eigentümer muss sich den Entscheidungen der Hauptversammlung unterwerfen, soweit sein privates Eigentum nicht beeinträchtigt wird.

Die Hauptversammlung muss den Präsidenten, Vizepräsidenten und Sekretär bestellen und abberufen. Nach art.14 LPH (spanisches Wohnungseigentumsrecht) müssen die Organe kontrolliert werden, als auch durch den Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft ein Jahreshaushalt aufgestellt und durch die Hauptversammlung verabschiedet werden.

Reparaturen entscheidet die Hauptversammlung, genauso wie Beschwerden gegen den Präsidenten.
Ein Präsident, der nicht die Hauptversammlungsbeschlüsse, einhält, macht sich schadensersatzpflichtig.

Die Hauptversammlung ist vom Präsidenten einmal jährlich einzuberufen, mit mindestens 6 Tage Vorlaufzeit.
Ausserordentliche Versammlungen können durch 25% der Eigentümer beantragt werden.

Ein typischer Fall für eine ausserordentliche Einberufung ist ein fehlendes Handeln des Präsidenten oder eine fehlende Transparenz bei der Ausgabe von Geldern.

Nutzen Sie unser Immobilienkauf Servicepaket

Immobiliensuche – Rechtskontrolle – Immobilienkaufbegleitung – Dauerhafte Betreuung in Steuersachen, Hauptversammlungen von Wohnungseigentümer und die gesamte rechtliche und steuerliche Betreuung nach dem Immobilienkauf auf Teneriffa, Gran Canaria, Mallorca, Ibiza, Barcelona, Madrid, Valencia, Malaga.

Servicepaket Immobilienkauf