Umsatzsteuer oder Grunderwerbsteuer

Sie kaufen eine Immobilie in Adeje für 500.000 Euro. Der Verkäufer ist eine Privatperson und die Immobilie ist kein Neubau.
In diesem Fall ist Grunderwerbssteuer (ITP) in Höhe von 6,5% zu zahlen.
Sie kaufen eine Immobilie in El Medano, Teneriffa, direkt vom Bauträger. Die Immobilie ist noch in der Bauphase.
In diesem Fall müssen Sie 6,5% IGIC kanarische Umsatzsteuer und 1% Dokumentensteuer bezahlen.
Sie kaufen mit einer spanischen SL, (GmbH), die Ihnen zu 100% gehört, ein Baugrundstück in Adeje, Teneriffa, und zahlen auch die 6,5% Umsatzsteuer.
Dann bebaut die spanische SL das Baugrundstück mit einer Villa und verkauft die Villa an eine andere spanische SL 2.

Es ist ein Ersterwerb und folglich sind 6,5% Umsatzsteuer zu zahlen, als auch 1% Dokumentensteuer.

Die spanische SL 2 verkauft an eine andere SL 3.

Dann handelt es sich nicht mehr um einen Ersterwerb und normalerweise müsste Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5% ausgewiesen werden und der Verkauf waere umsatzsteuerfrei.

Doch diese Umsatzsteuerfreiheit ist nicht gewünscht, da eine spanische SL, GmbH, in der Regel vorsteuerabzugsberechtigt ist und die 6,5% IGIC (Umsatzsteuer) als Vorsteuer von der Finanzbehörde zurückfordern kann, oder mit eingenommener IGIC verrechnen kann.

Die Grunderwerbsteuer ist nicht rückholbar und müsste als erhöhter Anschaffungswert buchhalterisch erfasst werden.

Damit kann die verkaufende SL2 auf die Umsatzsteuerbefreiung nach Art.50 Gesetz 4/2012 verzichten und Umsatzsteuer ausweisen.

Die Voraussetzungen, um diesen Steuervorteil zu erlangen, sind:

Ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist nur möglich, wenn
- Ein Ackergrundstück verkauft wird, welches nicht bebaubar ist.
- Zweitverkauf einer Immobilie.

Der Verkäufer der Immobilie muss gewerblich tätig sein und umsatzsteuerpflichtig.

Der Käufer der Immobilie muss gewerblich tätig sein und ebenso umsatzsteuer- und vorsteuerabzugspflichtig.

Der Verkäufer muss dem Käufer der Immobilie auf Teneriffa, Gran Canaria schriftlich mitteilen, dass er auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet.

Der Käufer der Immobilie auf Teneriffa muss schriftlich nachweisen, dass er vorsteuerabzugsberechtigt ist.

Schlussfolgerung

Die Schlussfolgerung ist, dass Privatpersonen, die nicht gewerblich sind, bei einem Verkauf einer Immobilie auf Teneriffa stets die Grunderwerbsteuer von 6,5% ausweisen müssen. Beim Kauf einer Immobilie muss stets der Käufer gewerblich sein, um vorsteuerabzugsberechtigt zu sein, und einen Vorteil aus dem Verzicht auf Umsatzsteuerbefreiung zu haben.

Problematisch sind Konstellationen, wenn eine spanische SL eine Immobilie neu erwirbt und dann an eine Privatperson weiterverkauft.

Dann hat man beim Erwerb der Immobilie auf Teneriffa 6,5% Umsatzsteuer zu zahlen und beim Verkauf wird Grunderwerbsteuer vom Endkäufer bezahlt.

Die verkaufende SL kann damit die bezahlte Umsatzsteuer nicht zurückerlangen, sondern muss die Umsatzsteuer als erhöhten Kaufpreis der Immobilie auf Teneriffa zahlen.

Im Einzelfall ist vor jedem spanischen Immobilienkauf oder Immobilienverkauf eine steuerliche Prüfung vorzunehmen, welche Steuergestaltung die höchste Steuervergünstigung gibt.