Kaufvertrag Statt Arras – Vorvertrag in Spanien

Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien

Stand: 15.04.2019

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt, in Deutschland und Spanien zugelassen, Experte für spanisches Immobilienrecht, Erbrecht und Steuerrecht, berät und betreut Ihren Immobilienkauf in ganz Spanien.

Wir sind insbesondere auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Málaga, Marbella, Almería, Alicante, Madrid, Galizien, Barcelona, Tarragona, Sitges, Mallorca und Ibiza tätig.

Beispiel

Sie kaufen eine Immobilie in Torremolinos und der Makler legt Ihnen einen Vorvertrag vor.

Sie sollen 10% Anzahlung leisten und es wird von Arras gesprochen. Desweiteren sollen Sie den Restkaufpreis vor dem Notartermin zahlen und dann wird ein Notartermin vereinbart und das Eigentum soll übertragen werden.

Diese Konstellation ist ein Normalfall in der Praxis, birgt aber viele Risiken für den Käufer der Immobilie, die oftmals zum Gerichtsprozess und Vermögensschaden führen.

I. Vorvertrag

Aus Käufersicht ist stets zu empfehlen, keinen Vorvertrag zu unterschreiben, wenn der Kaufentschluss feststeht und die Immobilie als auch der Kaufpreis definiert sind.
Warum?
Der Kaufvertrag bindet den Verkäufer zum Verkauf und gibt dem Käufer einen geldwerten Kaufanspruch, der gerichtlich durchgesetzt werden kann.

II. Arras Klauseln

In den Standardverträgen von Maklern wird oftmals auf die gesetzliche Regelung Art.1454 CC verwiesen, obgleich diese Norm eine Ausnahmeregelung ist.

Diese besagt, dass ein Käufer 10% Anzahlung verliert, wenn er nicht fristgemäss beim Notartermin erscheint und den Restkaufpreis bezahlt.

Der Verkäufer muss die Anzahlung zurückzahlen und nochmals denselben Betrag als Vertragsstrafe, sogenannte arras penitenciales.

Hiervon zu entscheiden sind andere Arras Arten.

Arras confirmatorias – zu empfehlen, da es eine bestätigende Anzahlung auf den Kaufpreis des Kaufvertrages ist und auf den Gesamtpreis angerechnet wird und ebensowenig verlorengeht.

Sprich der Kaufvertrag wird verbindlich abgeschlossen, ohne dass eine Partei sich lösen kann, bzw. wenn es zu einem Vertragsbruch kommt, dann kann die andere Partei, also der Käufer die Übereignung der Immobilie verlangen, zuzüglich eines Schadensersatzes.

Der Schadensersatz wird auch als arras penales beschrieben.

III. Kaufpreiszahlung

Ein typischer Makler oder Verkäufertrick ist es, die Zahlung des vollständigen Kaufpreises vor dem Notartermin und der Eigentumsübertragung zu verlangen.

Dies wird oftmals überlesen und kann schwerwiegende Folgen haben.

Wenn die Immobillie zum Beispiel mit einer Hypothek belastet wäre, dann müsste der Käufer der spanischen Immobilie zunächst den vollen Kaufpreis zahlen, oder zumindest hinterlegen, ansonsten hätte er nicht den Kaufvertrag erfüllt und der Verkäufer kann die Anzahlung = Arras als Anzahlung behalten.

Der Käufer der Immobilie erleidet einen Vermögensschaden, der leicht vermieden werden konnte, wenn die Zahlung Zug um Zug gegen Eigentumsübertragung vereinbart worden wäre.

IV. Grundbuchdaten, Katasterdaten im Kaufvertrag

Ein weiterer typischer Fallstrick ist, dass im Immobilienkaufvertrag nur die Adresse der Immobilie, aber nicht die Grundbuchdaten und Katasterdaten benannt werden. Hieraus entstehen dann die Probleme, dass schliesslich eine andere Immobilie verkauft wird, die eigentlich besichtigt wurde.

Es ist dringlichst darauf hinzuweisen, dass eine Grundbuchkontrolle und eine vollständige Lasten- und Eigentümerkontrolle vor jeder Unterschrift schon des Vorvertrages notwendig ist, um Vermögensschäden beim Immobilienkauf zu vermeiden.

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